人生が変わる お金の大事な話「稼ぐ × 貯まる × 増える」（著者：泉正人）という本を読みました。
未経験者でも分かる不動産投資セミナーで学べば、成功する人の考え方と、成功例を知ることが出来ます。
高校を中退して美容室に勤務しながらトップスタイリストを目指していた年収150万円の若者。スタイリストの夢に挫折し、その後の起業、不動産投資を経て、わずか10年足らずで年間家賃収入2億円という膨大な数字を稼ぎだすようになった秘密が書かれています。
読者のみなさんに一番に知ってほしいのは、お金を作り出すテクニックではありません。それよりも、お金を作り出す「考え方」や「発想」を身につけることのほうが大事だと思います。
「お金の大事な話」プロローグより
ROIを知れば資産を雪だるま式に増やせる
私は不動産屋なので、土地や建物のことは知っているつもり。不動産売買契約では契約書・重要事項説明書も作成するので、それに伴う知識もそれなりにはあるのでしょう。
しかし、不動産投資に関する考え方は、全くもって素人だということをROI（Return on Investment）という発想により知ることが出来ました。それまでレバレッジという言葉は分かっていたつもりですが、ROIを知ることでレバレッジの本当の意味を知ることになります。
ROIは、投資した物件から手元に入ってくる金額を、物件購入時の自己資金で割ったもの。重要なのはローンは自己資金ではないということ。ROIの計算式において、全額自己資金で投資物件を購入した場合に対して、購入資金の大部分をローンで賄った場合では、利益回収率が全く違ったものになってきます。
実際に、泉正人氏の投資した物件を例に比較してみましょう。
1件目に購入（全額自己資金）した物件（ワンルームマンション）
年間の手取り家賃収入が50万円、自己資金が700万円の場合
（50万円÷700万円）×100＝7.1％・・・・ROI
ROI 7.1％は、自己資金100％のうち7.1％に当たる利益回収率700万円÷50万円＝14年
自己資金を14年かけてようやく回収
3件目に購入（物件価格3,000万円は全額ローン、諸費用を自己資金）した物件（木造アパート１棟）
年間の手取り家賃収入が120万円、自己資金が200万円の場合
（120万円÷200万円）×100＝60％・・・・ROI
ROI 60％は、自己資金100％のうち60％に当たる利益回収率200万円÷120万円＝1.66年
自己資金を2年もかけずに回収できる
1件目に購入した物件では、自分の財布から出したお金が、14年かけてようやく戻ってくる。一方で、3件目に購入した物件では、自己資金は2年もかけずに回収しています。
回収した資金を、他の物件購入のため再投資しようとした際に、14年間と2年間ではそのサイクルに大きな差が生じます。どんどん再投資をすることによって、投資物件である資産は雪だるま式に増加していくでしょう。
私はこれまで、ローンの借入金利よりも、家賃収入の実質的利回りが上回れば、単純にプラスになるので借り入れをしてでも投資すべきだと考えていました。しかし、不動産経営の実績を重ねて、金融機関の信頼を得られているようであれば、積極的に借入金額を大きくしてレバレッジをかけていくほうが有利であることをROIを通して知りました。
しかし、金融機関は不動産経営を始めたばかりの人に、ほいほいと購入資金を融資してくれるほど甘くはありません。泉氏が経験してきたように、まずは全額自己資金で物件を購入し、その投資から得られたキャッシュ・フローを再投資していくプロセスを経なければ金融機関の信用・信頼は得られません。これは不動産にかぎらず投資家の成長パターンとして不可欠なものであると言えます。
成功者から学べば、成功するのは簡単
著者である泉氏には、星さんというメンターの存在があり、その時どきに最適なアドバイスをすることで、成功のステップを引き上げています。
成功者にとってのメンターとの出会いは、決して珍しいことではありません。「ユダヤ人大富豪の教え」においては、ユダヤ人大富豪ゲラー氏というメンターの存在があり。「金持ち父さん貧乏父さん」では、友人の父親である金持ち父さんの存在なしに教えは得られません。また、「いねむり先生」における伊集院静にとっての色川武大は、同じ様に大きな存在でしょう。
いま、僕の心にとても染み入っている星さんからのアドバイスがあります。
その言葉をお伝えしたいと思います。「成功者から学べば、成功するのは簡単だよ」
実際に僕は、星さんという成功者が身近にいたおかげで「自分にもできるかも！」という勇気と可能性を与えられました。
エピローグより
学び、そして必ず行動する
学びを得ている人は多くあります。ではなぜ、みな等しく成功することはないのか。それは、学びを得ただけで満足してしまい、行動をしないことだと考えます。
どんなに不動産の知識を得て、金融のリテラシーを高めても、多少のリスクを覚悟したうえで実際に不動産投資をしないことには資産が増えることはありません。１円も増えないどころか、時間とともにその価値は減少していくでしょう。
見えないリスクは勉強し知識を得ることで最小化することができます。それでも最初の一歩となる投資に踏み出せないでいるのは、夢を見ることに酔っているだけで、はじめから資産を増やすことを諦めている、自分の人生を放棄していると言えます。
経験をしないと見えないものがある。たとえばいま、100棟の物件を持っている人も1棟目があった。その1棟目の経験が、次の投資、さらに次の投資へと役立っている。
（中略）
経験という臨場感の積み重ねと、学んだ知識が多くのリターンを与えてくれる。
だから僕は、自分のためにお金を働かせるには、勉強と小さな失敗、そして行動と経験が大事だと信じている。
自分で勉強すること、他人の知識を借りること
本書では、不動産投資を始めようとする筆者が、まずは宅建の勉強をしようとして、メンターである星さんに「そんな必要はない」と諌められる場面があります。
考えて行動し、自分で経験することによって得られる知恵がある。これとは別に一般的な不動産の知識や、税金・税務の知識と実務などは、安いコストで他人の知識を借りることが出来る。特に税務は毎年のように制度が変更されることが多いので時間をかけて知識を習得しても無駄になることもある。また、時間をかけることで失った機会も少なくないという。
自分で考え勉強することと、他人の知識を借りれば済むことを取捨選択することが重要。時間という限られたリソースをどのように使うかは投資家としての素養が試される場面です。
ただし、勉強という自己投資は最も投資効率のよいリターンを得られると触れられています。
「教育が高くつくというなら、無知を試してみるがいい」
本を読む時間がないとか、セミナーは高いといった理由で、学ばない人がいる。
有料セミナーは高くても数千円から数万円だ。それで失敗を回避する方法を知ることができたり、成功者の生の声や考え方を学べたりするのであれば、決して高くはないだろう。
（中略）
僕は自己投資ほど安く済む投資はないと思う。30万円の自己投資をして学んだ人と、何もせずに数百万円を損する人の差は大きい。無知は高くつく。だからこそ、まずは勉強する。自己投資から入ったほうが、結局は自己投資にかけたお金と時間以上の、大きなリターンを得ることができるのだから。
本書の著者である泉正人氏が主宰する「不動産投資の学校」は、不動産投資の未経験者でも分かるように実例を交えて教えてくれます。
体験無料セミナー → ファイナンシャルアカデミー
私も飯田橋のセミナーに参加してみるつもりです。
２人に１人が大家さん
不動産投資の学校
まとめとして
成功者から学べば、成功するのは簡単だ。
知らない町で道に迷ってしまったら、おまわりさんに行き先を尋ねるかもしれない。
しかし、不動産投資で成功したい人が、おまわりさんに聞きたいことはないだろう。
一度、通ったことがある人に、その道順を教えてもらうことができれば、正しい場所に行き着くことができる。
不動産投資家で成功したい人は、不動産投資で成功した人に教えてもらうのが最も手っ取り早く、かつ確実だろう。
自己投資としてセミナーに参加して勉強し、知識と知恵を磨いたら、チャンスを掴むために必ず行動として投資をすることが重要です。
実際に投資することでしか得られない経験と小さな失敗があるでしょう。小さな失敗は次回の投資にリスクを予見する力として役立ち。積み重ねた経験は金融機関の信用に繋がります。金融機関の信用はレバレッジとなって、やがてあなたに大きなリターンをもたらすでしょう。
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