一般?それとも専任?自宅を売却する時に選ぶ媒介の種類とは?

個人が自宅を売却しようとする場合

  • 売り出し価格は?
  • 売り出しの時期は?
  • 近所に知られないように
  • 今は売り時ではないのでは?
  • どの不動産会社にお願いしようか?
  • 上記以外にも売主様が決めなくてはいけないことが沢山あります。
    大切な資産(自宅)を売却するパートナーとして不動産会社の選定も重要なところですね。

    ところで、あまり知られていないかもしれませんが、
    不動産会社に依頼する方法は大きく分けて2種類あります。

    専任(専属専任)媒介と、一般媒介という方法です。

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    専任媒介のビジュアルイメージ

    専属専任と専任媒介のイメージを表した図

    専任媒介は依頼した特定の一社がレインズを介して広くお客様を紹介する

    一般媒介のビジュアルイメージ

    複数社に媒介依頼する一般媒介イメージ図

    売主が複数社に依頼して、それぞれの会社がお客様を紹介する

    通称レインズと呼ばれる指定流通機構についてはここでは詳しく述べませんが
    不動産会社が売り出し中の物件を登録するインターネット上のデータベースです。
    なおレインズは2012年現在、不動産会社以外は閲覧が出来ないシステムになっています、残念ながら一般の方はご覧になれません。

    まず知っておきたい!報酬を支払う相手は?

    これからお話しする
    専任媒介・一般媒介のメリット、デメリットを理解するうえで
    知っておかなくてはいけないことは
    売主・買主はそれぞれどの業者に報酬を支払うのか?ということです。

    専任・一般によって報酬の支払先は違い
    報酬を頂くことになる不動産会社にとって大きなインセンティブが働きます。

    専任媒介の場合(上図をご覧ください)

  • A社のお客様が購入された場合
      売主はA社に報酬を支払い・買主もA社に支払う
  • B社のお客様が購入された場合
      売主はA社に報酬を支払い・買主はB社に報酬を支払う
  • C社のお客様が購入された場合
      売主はA社に報酬を支払い・買主はC社に報酬を支払う
  • D社のお客様が購入された場合
      売主はA社に報酬を支払い・買主はD社に報酬を支払う
  • 専任媒介では売主は必ず、専任で頼んだA社に報酬を支払うことになる

    一般媒介の場合(上図をご覧ください)

  • A社のお客様が購入された場合
      売主はA社に報酬を支払い・買主もA社に支払う
  • B社のお客様が購入された場合
      売主はB社に報酬を支払い・買主もB社に報酬を支払う
  • C社のお客様が購入された場合
      売主はC社に報酬を支払い・買主もC社に報酬を支払う
  • D社のお客様が購入された場合
      売主はD社に報酬を支払い・買主もD社に報酬を支払う
  • 一般媒介では売主は、買い手を見つけた業者に報酬を支払うことになる

    専任媒介の場合、依頼された業者は報酬を頂くことが出来るが
    一般媒介の場合、自社にお客様がいなければタダ働きに終わります

    専任媒介によるメリット・デメリット

    専任媒介によるメリット

  • 窓口が一社なので見学スケジュールなどを業者(会社)が調整してくれる
  • 業者も責任を持って、積極的にお客様に紹介する
  • 業者からは定期的に販売状況の報告を受けられる
  • レインズへの登録が義務付けられており遠方の業者からも紹介がある
  • 専任媒介によるデメリット

  • 担当営業パーソンの能力不足がある場合、なかなか売れない
  • 依頼をした業者への依存することになり他の情報が入りにくい
  • 一般媒介によるメリット・デメリット

    一般媒介によるメリット

  • 有能な営業パーソンに出会う機会が増える
  • 契約関係が緩いので、どの業者が良いのか分からない場合は試すことが出来る
  • 業者間で競争意識が出るため短期で売れる可能性がある
  • 一般媒介によるデメリット

  • 窓口が複数あるので見学スケジュールなど、それぞれ業者の都合が優先される
  • 業者の責任感は薄く、積極的な販売をしないことがある
  • 業者から販売状況の報告は受けられない
  • レインズへの登録義務がないので依頼した業者からしか紹介がない
  • いつ他の業者で契約されるか、お互いに分からず広告・宣伝に積極的にならない
  • 他の業者と競争が起こるため、価格を安くしても他社に先んじて売ろうとする
  • まとめ、結局どちらが良いのか?

    業者の話しを聞くと、必ず「うち一社に任せてください!」と、言うでしょう。
    専任で任せてもらう為、市場価格よりも意図的に高い売り出し価格を提示してくる業者も多くあります。

    流通不動産の売買は
    仲介する担当営業パーソンの力量に大きく左右されます。

    良い担当に出会えたならば、専任で任せるのがいいでしょう。
    誰が良いか分からないときは一般で複数の業者に頼むのが賢明です。

    ただし、上記のメリット・デメリットを良く理解する必要があります。

    なお、多摩境周辺で不動産の売却をされる場合は
    当社にお任せいただくことをお勧めします(笑)

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