不動産業者の手口!専任媒介の更新時期が近づくと業者がすることとは?

一戸建て・マンション等の、自宅(不動産)を売却する際、
個人である売主自身がお客様を探し、契約・引渡しをすることは困難です。

自宅の売却を不動産業者に依頼すると
その依頼は三ヶ月の期間限定となります。

  • 同じ業者で「更新」をするか?
  • 別の業者に「切り替え」て依頼をするか?
  • 三ヶ月ごとに不動産業者の見直しをすることが決められています。

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    なぜ、三ヶ月毎に見直すのか?

    宅地建物取引業法
    (媒介契約)
    第三十四条の二  宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
    (一~六を省略)
    七  その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
    2  宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
    3  依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
    4  前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
    (以下、省略)
    宅地建物取引業法「イーカブ(法令データ提供サービス)」より引用

    一般的に不動産を売買する機会は少なく
    残念ながら個人が売主の場合、入手できる情報が多くはありません

    最初に媒介を結んだ(売却を依頼した)不動産業者からの情報以外は入手しづらい状況といえます。
    業者は自社に有利な情報を進んで提供しようとし、不利益をもたらす情報を隠そうとするでしょう。

    また、強引な営業をする営業パーソンも多く存在する業界です
    そういった会社や人(担当)に対し、一定の期間を設けることにより、断り易くするのが宅建業法の狙いの一つです

    更新時期が近づくと業者は何をするのか?

    三ヶ月の期間で売却ができなかった場合
    不動産業者は媒介契約(売却の依頼)の更新をして
    次の三ヶ月間で売却をしたいと考えます。

    では契約を更新してもらう為に、不動産業者は売主に何をするのでしょうか?

  • 検討中のお客様がいます
  • 住宅ローンの事前審査が通り次第、申し込み予定
  • 見学の予定が合わないが見たがっているお客様がいる
  • すぐに購入してくれるお客様がいることを匂わせます。

    これらは手法として稚拙でお粗末ですが、
    売り出してから三ヶ月間、売却の見込みがない売主にとって、
    希望の光のように思えると言い、藁にもすがる思いで更新する売主様が多いと聞いています。

    まとめとして

    一度、依頼した業者を替えるのは少し勇気のいることです。

    しかし、不動産業界の悪しき風習を正し、
    消費者の利益を優先させるための
    法整備(宅地建物取引業法)を利用しないのは本末転倒といえます。

    これまで、このような手法や情報を得られる術が無かったので
    業者の言いなりになって、時間的な不利益を被った売主様も多かったでしょう。

    日頃の付き合いのなかから、
    業者には客観的な事実を示してもらうことを心がけましょう。

    また更新時期に突然、お客様が増えたりした場合には注意が必要だと考えます。

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